Í stefnuyfirlýsingu núverandi ríkisstjórnar er rætt um að draga þurfi úr vægi verðtryggingar og í húsnæðispakka ríkisstjórnarinnar sem var kynntur fyrir um ári segir að nýjar reglur um lágmarkshraða afborgana eigi að taka gildi 1. janúar.
Áformin um að leggja fram frumvarp til að stytta lánstímann eru nú í samráðsgátt stjórnvalda og 16 umsagnir hafa borist. Sitt sýnist hverjum. Samtök atvinnulífsins og ÖBÍ réttindasamtök, sem ekki eru alltaf sammála – leggjast gegn breytingunni. Arion banki, sem hefur talað fyrir því að dregið sé úr vægi verðtryggingar í íslensku samfélagi, telur styttingu á lánstíma vera jákvætt skref en bendir meðal annars á að nauðsynlegt sé að ráðstafanir vegna greiðsluerfiðleika verði undanþegnar ákvæði um hámarkslánstíma. Tveir lífeyrissjóðir hafa skilað inn umsögn – Almenni lífeyrissjóðurinn og Gildi – og báðir leggjast gegn breytingunni.
Í umsögn Landssambands lífeyrissjóða kemur meðal annars fram að vegna þess að greiðslubyrði af löngum verðtryggðum lánum er minni geti þessi tegund lána verið eina leið tekjulágra til að kaupa fasteign. Bent er á að samkvæmt könnun Samtaka leigjenda frá 2023 vilji 90% þeirra sem eru á leigumarkaði frekar búa í eigin íbúð.
Fjármálaráðherra ætlar að leggja fram frumvarp sem takmarkar lánstíma verðtryggðra íbúðalána við 25 ár en nú er hægt að fá íbúðalán til allt að 40 ára. Áform sem þessi eru ekki ný af nálinni og svona mál hafa hingað til dagað uppi á Alþingi.
Stytting lánstíma skerðir samningsfrelsi
Þórey S. Þórðardóttir, framkvæmdastjóri Landssambands lífeyrissjóða, leggur áherslu á að lög sem stytta lánstímann skerði samningsfrelsi. Slíkt verði að byggja á góðum greiningum en því sé ekki til að dreifa í þessu tilviki. Af 17 lífeyrissjóðum bjóði 13 upp á íbúðalán. „Svona áform þar sem er verið að grípa inn í samningsfrelsi þarf að ígrunda gríðarlega vel,“ segir hún.
Engin greining hafi verið gerð á hvaða hópar verði helst fyrir áhrifum af því að stytta lánstímann en reikna megi með að þau snerti helst ungt fólk og tekjulægri hópa. Stytting lánstímans geti orðið til þess að erfiðara verði að komast inn á fasteignamarkaðinn – eða að halda sér þar – því fólk sem lendir í tímabundnum greiðsluerfiðleikum geti líka þurft að minnka greiðslubyrðina með því að lengja lánstímann umfram þau 25 ár sem stjórnvöld stefna að.
Á síðustu mánuðum hafa lífeyrissjóðir veitt flest verðtryggð íbúðalán og hjá þeim er hægt að fá þau til allt að 40 ára. Viðskiptabankar hafa stytt lánstímann og veita ekki verðtryggð lán lengur en til 30 ára. Í einu tilviki er lánstíminn takmarkaður við 20 ár og lánin aðeins í boði fyrir fyrstu kaupendur.
Mikil verðbólga kallar á verðtryggingu
Þórey segir allan gang á því hversu miklu máli verðtryggðu lánin skipti í rekstri lífeyrissjóða og takmarkanir á lánstíma hafi ekki áhrif á getu sjóðanna til að skila ásættanlegri ávöxtun. Í hennar huga sé þetta neytendamál. Eftirspurn eftir verðtryggðum lánum sé vegna þess efnahagslega óstöðugleika sem hér hefur verið sem komi fyrst og fremst fram í hárri verðbólgu. Verðbólgan valdi því að það þurfi að vera með verðtryggingu á móti.
Samkvæmt upplýsingum frá Seðlabankanum eru nú um tveir þriðju hlutar allra íbúðalána verðtryggðir, þ.e.a.s. ef miðað er við fjárhæð. Upplýsingar um hversu stór hluti þessara útlána er til lengri tíma en 25 ára liggja ekki fyrir en rétt er að taka fram að mögulegar takmarkanir á lánstíma hafa ekki áhrif á lán sem þegar hafa verið veitt.
Fyrir þremur árum var skiptingin allt önnur. Þá höfðu heimilin nýtt sér sögulega lágt vaxtastig og streymt yfir í óverðtryggð íbúðalán og var hlutfall verðtryggðra íbúðalána þá innan við helmingur. Með hækkandi vöxtum snerist þetta við og fólk streymdi aftur í verðtryggð lán.
Ekki vilja allir puðast við að greiða niður íbúðalánið
Ítarlegasta umsögnin um áform um 25 ára lánstíma kemur frá Má Wolfgang Mixa, prófessor við viðskiptafræðideild Háskóla Íslands. Hann er andvígur breytingunni. „Ég sé enga ástæðu til þess að vera að stytta lánstíma lána. Er það ekki bara val fólks hversu löng lán það tekur?“ spyr hann.
Ein helstu rökin fyrir styttingu lánstíma eru þau að ef tekið er allt að 40 ára verðtryggt íbúðalán verður eignamyndun hæg og lántakar geta jafnvel lent í því að höfuðstóll lánsins hækki umfram verðmæti íbúðarinnar. Már bendir á að margir þurfi að hafa greiðslubyrðina sem lægsta og aðrir kjósi að greiða íbúðina hægt niður. Einfaldasta leiðin til að tryggja hraða eignamyndun sé að veita engin lán heldur krefjast staðgreiðslu en það sé augljóslega ómögulegt því nógu erfitt sé að safna fyrir útborgun.
Hann minnir enn fremur á að fólk hafi ýmsar skoðanir á því hversu hratt eigi að greiða niður íbúðalán. „Fólk sem er á kannski fimmtugsaldri, börnin farin af heimilinu, það vill fara að lifa lífinu. Af hverju ætti það að vera að puðast við að greiða niður íbúð sem börnin síðan erfa? Það vill kannski bara skemmta sér,“ segir hann. Aðrir í sömu stöðu geti haft allt aðra skoðun og þá sé það þeirra val. Þar að auki geri styttri lánstími ungu fólki erfiðara um vik að komast inn á húsnæðismarkaðinn eða stækka við sig. Breytingin geti valdið því að fólk verði lengur á leigumarkaði.
Nær væri að miða við húsnæðisvísitölu
Stjórnvöld hafa lengi haft áhuga á að draga úr vægi verðtryggingar. Eru einhverjar aðrar leiðir til þess – eða finnst þér engin þörf á því?
„Það er engin þörf á því. Reyndar er verðtryggingin frábært fyrirkomulag að mörgu leyti,“ segir hann. Þannig séu greiðslur af lánunum jafnar sem geti komið sér vel. Það sé þó ókostur við fyrirkomulagið og hann sé sá að vísitalan sem miðað er við er neysluverðsvísitala og hún sveiflist ekki endilega í sama takti og húsnæðisverð. Nær væri að miða verðtrygginguna við húsnæðisvísitölu. Vextir af slíku láni væru sambærilegir við leigugjald en ólíkt íbúð á leigumarkaði myndi fólk eignast hluta í íbúðinni, þótt það gerðist tiltölulega hægt.
Möguleiki á bútasaumi en hann flækir bara málið
Már minnir á að í framhaldi af efnahagshruninu 2008 hafi húsnæðisverð lækkað að nafnvirði um næstum 20% á sama tíma og verðbólga hafi aukist um 30%. Með þessu móti hefðu fleiri fasteignaeigendur hag af því að húsnæðisverð myndi ekki rjúka upp, með tilheyrandi hækkun á lánum, og það gæti dregið úr líkum á bólumyndun á húsnæðismarkaði.
En er einhver leið til að stytta lánstímann en um leið koma til móts við þá hópa sem helst þurfa að reiða sig á lága greiðslubyrði?
„Það er sjálfsagt hægt að finna einhvern bútasaum á slíku. En ég sé ekki af hverju það sé verið að fara út í slíkar æfingar og flækja málið enn frekar,“ segir Már.